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    对房屋租赁合同效力认定问题

    作者:杭州合同律师 发布于:2021/11/10 11:33:36 

    杭州合同律师解答出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:

    (一)审查合同的主体是否适格。

    即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。

    (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。

    只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。

    (三)审查是否进行过登记备案。

    《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

    简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。

    (四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。

    在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。

    法律依据:《民法典》(自2021年1月1日起施行)

    第五百零二条  依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

    依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。


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